Consejos para comprar su primera propiedad de alquiler
Estas pensando en comprar una propiedad para alquiler? Los bienes inmuebles han producido muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una buena inversión. Los expertos están de acuerdo, sin embargo, que como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de lanzarse con cientos de miles de euros. Estos son los factores y desafíos que debe considerar antes de comprar su primera propiedad de alquiler.
Puntos clave
- Invertir en propiedades de alquiler puede ser lucrativo, pero puede presentar muchos desafíos.
- Los prestatarios generalmente necesitan asegurar al menos un pago inicial del 20% para una hipoteca de propiedad de alquiler.
- Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, desde comprender la ley básica de inquilinos hasta arreglar un grifo que gotea.
- Los expertos recomiendan tener un colchón financiero en caso de que no alquiles la propiedad, o si los ingresos del alquiler no cubren la hipoteca.
Decide si estás hecho para ser propietario
Ser propietario puede ser una buena manera de obtener ingresos de bienes inmuebles, pero no es fácil ni glamuroso. Además de elegir la propiedad adecuada, preparar la vivienda y encontrar inquilinos confiables, siempre hay problemas de mantenimiento y dolores de cabeza.
¿Cómo se le da reparar paneles de yeso o desatascar un inodoro? Claro, podría llamar a alguien para que lo haga por usted o podría contratar a un administrador de propiedades, pero eso reducirá sus ganancias. Los dueños de propiedades que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.
Pague la deuda personal
Los inversores inteligentes pueden tener deuda como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debe evitarla. Si tiene préstamos, facturas médicas pendientes de pago o hijos que asistirán a la universidad pronto, comprar una propiedad de alquiler puede no ser la decisión correcta por ahora.
Ser cauteloso es clave: «No es necesario pagar la deuda si el rendimiento de tu propiedad inmobiliaria es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debes hacer». Se sugiere tener un colchón de efectivo. «No se ponga en una posición en la que le falte el efectivo para hacer los pagos de su deuda. Tenga siempre un margen de seguridad».
Asegure un pago inicial del 20% o más
Las propiedades de inversión o de segundas viviendas generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 10% que puede haber depositado en la casa donde vive actualmente no funcionará para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un pago inicial del 20 %, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler. Sin embargo, es posible que puedas obtener el pago inicial a través de financiamiento bancario, como un préstamo personal.
Encuentre la ubicación correcta
Lo último que desea es quedarse con una propiedad de alquiler en un área que está en declive en lugar de estable o cobrando fuerza. Una ciudad o localidad donde la población está creciendo y un plan de revitalización está en marcha representa una potencial oportunidad de inversión.
Al elegir una propiedad de alquiler rentable, busque una ubicación con impuestos a la propiedad bajos, una zona escolar decente y muchas comodidades, como restaurantes, cafeterías, tiendas, senderos y parques. Además, un vecindario con una tasa de criminalidad baja, fácil acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de inquilinos potenciales.
¿Debe comprar en efectivo o financiar?
¿Es mejor comprar con efectivo o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de efectivo mensual positivo. Tome una propiedad de alquiler que cuesta 100.000€ para comprar. Con los ingresos por alquiler, los impuestos, depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría obtener 9500€ en ganancias anuales, o un rendimiento anual del 9,5 % sobre la inversión de 100 000€.
Por otro lado, la financiación puede obtener una mayor rentabilidad. Por ejemplo, supongamos que un inversionista deposita un 20% en una casa, con una capitalización del 4% en la hipoteca. Después de sacar los gastos operativos y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente 5580€ por año. El flujo de caja es menor para el inversionista, pero un rendimiento anual del 27,9 % sobre la inversión de 20.000 € es mucho más alto que el 9,5 % obtenido por el comprador en efectivo.
Cómo obtener una hipoteca para una propiedad en alquiler
Aunque una hipoteca para una propiedad en alquiler es básicamente lo mismo que una hipoteca para la residencia principal, existen algunas diferencias clave. Para empezar, hay tasas más altas de incumplimiento en los préstamos para propiedades de alquiler porque los prestatarios que enfrentan problemas financieros tienden a concentrarse primero en la hipoteca de la vivienda principal. El riesgo adicional significa que los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas en las propiedades de alquiler.
Luego están los estándares de suscripción, que tienden a ser más estrictos para las propiedades de alquiler. En general, los prestamistas hipotecarios se enfocan en el puntaje crediticio del prestatario, el pago inicial y la relación deuda-ingreso. Los mismos factores se aplican a las hipotecas de propiedades de alquiler, pero es probable que el prestatario esté sujeto a umbrales de puntaje de crédito más estrictos, y un pago inicial mínimo más alto. Además, el prestamista puede observar más de cerca el historial de empleo y los ingresos del prestatario y desear ver la experiencia previa como arrendador.
En general, esto es lo que los prestamistas requieren de los prestatarios para aprobar una hipoteca de propiedad de alquiler:
crédito: un puntaje mínimo de 620, con mejores tasas y términos ofrecidos con puntajes de 740 y más.
Pago inicial: es posible hacer un pago inicial de tan solo el 10 % en una hipoteca convencional para una residencia principal, pero los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es inferior al 20 %. El PMI no se aplica a las hipotecas de propiedades de alquiler, por lo que los prestatarios generalmente tienen que hacer un pago inicial de al menos 15% a 20%.
Relación deuda-ingreso: representa el porcentaje de los ingresos mensuales del prestatario que se destina al pago de la deuda. Aunque los límites son más flexibles para las hipotecas de residencia principal, los prestatarios deben tener un ratio de deuda ingreso que se encuentre entre el 36 % y el 45 % para calificar para una hipoteca de propiedad de alquiler.
Ahorros: además de mostrar una relación deuda-ingreso favorable, los prestatarios también deben tener suficiente dinero en el banco para cubrir de tres a seis meses de pagos de la hipoteca, incluidos el capital, los intereses, los impuestos y el seguro.
Tenga cuidado con las altas tasas de interés
El costo de pedir dinero prestado puede ser relativamente bajo en 2021, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión es generalmente más alta que la de una hipoteca tradicional. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no consuma demasiado sus ganancias mensuales.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar.
Calcule sus márgenes
Las firmas de Wall Street que compran propiedades en dificultades buscan rendimientos del 5 % al 7 % porque, entre otros gastos, necesitan pagar al personal. Las personas deben establecer una meta de 10% de retorno. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen el seguro de propietarios de viviendas, posibles tarifas de la asociación de propietarios de viviendas, impuestos sobre la propiedad, gastos mensuales como el control de plagas y paisajismo, junto con los gastos regulares de mantenimiento para reparaciones.
Invierta en un seguro para propietarios
Proteja su nueva inversión: además del seguro para propietarios, los propietarios de propiedades en alquiler siempre deben adquirir un seguro para propietarios. Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad, en caso de que un inquilino o visitante sufra una lesión como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.
Tenga en cuenta que es posible que las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas no cubran las pérdidas sufridas mientras se alquila la vivienda.4 Póngase en contacto con su agente de seguros para asegurarse de que está adecuadamente asegurado.
Para reducir sus costos, investigue si un proveedor de seguros le permitirá combinar el seguro de propietario con una póliza de seguro de propietario de vivienda.
Tenga en cuenta los costos inesperados
No son solo los costos de mantenimiento los que reducirán sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: por ejemplo, tuberías rotas que destruyen el piso de la cocina. Planifique reservar del 20 % al 30 % de sus ingresos por alquiler para este tipo de costos, de modo que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.
Evite una casa que necesita reparaciones
Es tentador buscar la casa que puede obtener a precio de ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo costo, o que sea experto en mejoras de viviendas a gran escala, es probable que pague demasiado por renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio inferior al del mercado y que solo necesite reparaciones menores.
Calcule los gastos operativos
Los gastos operativos de su nueva propiedad estarán entre el 35 % y el 80 % de sus ingresos operativos. Si cobra 1,500€ por el alquiler y sus gastos ascienden a 600€ por mes, tiene un 40% para los gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de 1,000€ por mes, espere pagar 500€ en gastos totales.
Determine su rendimiento
Por cada euro que invierte, ¿cuál es su rendimiento sobre ese euro? 7,5 % rendimiento de efectivo sobre el efectivo, mientras que los bonos pueden pagar un 4,5 %. Un retorno del 6% en su primer año como arrendador se considera saludable, especialmente porque ese número debería aumentar con el tiempo.
Compre una casa de bajo costo
Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de 150,000€ a 200,000€ en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan nunca comprar la mejor casa en venta de la manzana, y lo mismo ocurre con la peor casa de la manzana.
Conozca sus obligaciones legales
Los propietarios de alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietarios e inquilinos en su comunidad autonoma y localidad.5 Es importante comprender, por ejemplo, los derechos de sus inquilinos y sus obligaciones con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo, la vivienda justa y más para evitar problemas legales.
Cuándo contratar a un administrador de propiedades
Los propietarios de propiedades en alquiler pueden administrar la propiedad ellos mismos o contratar a un administrador de propiedades. Puede ser una decisión difícil de tomar porque los administradores de propiedades suelen cobrar entre el 8 % y el 12 % de los alquileres recaudados, lo que realmente puede reducir las ganancias.
Aún así, contratar a un administrador de propiedades experimentado puede valer la pena. Después de todo, significa menos trabajo y menos dolores de cabeza para usted, ya que aprovecha su experiencia en la industria. En general, un administrador de propiedades:
- Sabra comercializar la propiedad
- Comprende el mercado de alquiler local y se asegúrara de fijar el precio del alquiler en consecuencia.
- Muestrars la propiedad a los posibles inquilinos (para que no tenga que hacerlo usted)
- Examinara a los inquilinos (por ejemplo, realizara verificaciones de crédito y verificara las referencias)
- Gestionara alquileres atrasados y si fuee el caso todo el proceso de desalojo.
- Gestionara las quejas de los inquilinos.
- Organizara trabajos de mantenimiento y reparación.
- Pagara facturas relacionadas con la propiedad, como impuestos sobre la propiedad, servicios públicos y seguros—
Para decidir Si contratar a un administrador de propiedades tiene sentido financiero para usted, hágase estas preguntas:
¿Tengo tiempo para administrar la propiedad yo mismo?
Si tiene otro trabajo de tiempo completo, es probable que no tenga el tiempo ni la energía para administrar una propiedad por su cuenta. Esto es especialmente cierto si posee varias propiedades.
¿Qué tan cerca está la propiedad de alquiler de mi casa?
Estar lejos del lugar de alquiler le quita más tiempo al día y hace que sea más difícil gestionar los problemas rutinarios y urgentes.
¿Estoy dispuesto a tratar con los inquilinos?
Incluso si hace un buen trabajo de selección, es probable que tenga que lidiar con inquilinos poco razonables, alquileres atrasados y desalojos en algún momento. ¿Es algo que estás dispuesto a hacer?
¿Mi propiedad de alquiler es para inquilinos a corto o largo plazo?
Puede ser más fácil de autogestionar si está buscando inquilinos a largo plazo. Pero si se trata de un alquiler a corto plazo (por ejemplo, un Airbnb), tendrá que lidiar con muchos inquilinos diferentes y, potencialmente, con muchas quejas y problemas de mantenimiento.
¿Necesitas tener el control?
Si tendrá dificultades para transferir responsabilidades como elegir inquilinos y realizar tareas de mantenimiento, es mejor que administre la propiedad usted mismo.
Sopese los riesgos frente a las recompensas
En cada decisión financiera, debe determinar si la recompensa vale los riesgos potenciales involucrados. ¿Tiene sentido invertir en bienes inmuebles para usted?
Recompensas
- Debido a que sus ingresos son pasivos, a pesar de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
- Si el valor de los bienes inmuebles aumenta, su inversión también aumentará de valor.
- Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos que están sujetos al impuesto del Seguro Social.
- El interés que paga en un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.
- A falta de otra crisis, los valores inmobiliarios son generalmente más estables que el mercado de valores.
- A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puede ver ni tocar, los bienes inmuebles son un activo físico tangible.
Riesgos
- Aunque los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser una molestia a menos que utilice una empresa de administración de propiedades.
- Si su ingreso bruto ajustado (AGI) es más de $200,000 (soltero) o $250,000 (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a una sobretasa del 3.8% sobre los ingresos netos de inversión, incluidos los ingresos por alquiler.
- Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de su hipoteca.
- A diferencia de las acciones, no puede vender bienes inmuebles instantáneamente si los mercados se deterioran o si necesita efectivo.
- Los costos de entrada y salida pueden ser altos.
- Si no tiene un inquilino, aún debe pagar todos los gastos.
¿Cuánto pago inicial necesita para comprar una propiedad de inversión?
Los prestamistas suelen tener pautas más estrictas cuando se trata de propiedades de alquiler. Aunque puede comprar una vivienda principal con tan solo un 3 % de pago inicial, la mayoría de los prestatarios deben hacer un pago inicial del 15 % al 20 % para comprar una propiedad de alquiler. Las hipotecas de propiedades de alquiler tienen una tasa de incumplimiento más alta porque los prestatarios con problemas financieros tienden a concentrarse primero en la hipoteca de su vivienda principal.
El resultado final
Sea realista en sus expectativas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de alquiler no generará un gran cheque de pago mensual de inmediato, y elegir la propiedad equivocada podría ser un error catastrófico. Aún así, las propiedades de alquiler pueden ser una forma lucrativa de invertir en bienes inmuebles. Para su primera propiedad de alquiler, considere trabajar con un socio experimentado. O alquile su propia casa por un período para probar su propensión a ser propietario.
