Cómo elegir una propiedad de alquiler rentable como la mejor inversión en el vecindario correcto
¿Está buscando comprar una propiedad de alquiler residencial para aumentar su cartera de inversiones? Las propiedades de inversión pueden ser emocionantes y muy gratificantes si toma la decisión correcta. Pero aparte de los ingresos y las recompensas, invertir en bienes raíces puede ser desalentador para un inversionista.
Los bienes raíces son un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden destruir sus ganancias. Es por eso que es importante hacer una investigación detallada antes de sumergirse para estar al tanto de todos los pros y los contras de la inversión inmobiliaria. Estas son las cosas más importantes a considerar al comprar una propiedad de ingresos.
CONCLUSIONES CLAVE
- Analice minuciosamente el vecindario: su habitabilidad y sus comodidades son clave.
- Un barrio con una alta tasa de vacantes no es una buena señal.
- Conozca los precios de venta del área para tener una idea del valor del mercado local.
- Investigue el alquiler promedio en el vecindario y trabaje a partir de ahí para determinar si comprar una propiedad de alquiler es financieramente factible para usted.
Comenzando su búsqueda
Comience su búsqueda de una propiedad pero debe ser conciente que esto le ocupara mucho tiempo. Si desea reducir ese tiempo puede buscar asesorarse con un agente inmobiliario de probada profesionalidad, si no es así este el agente puede presionarlo para que compre antes de que haya encontrado la inversión que más le convenga.
Hacer esta investigación lo ayudará a reducir varias características clave que desea para su propiedad, como el tipo, la ubicación, el tamaño y las comodidades. Una vez que haya hecho eso, es posible que desee que un agente de bienes raíces lo ayude a completar la compra.
Sus opciones de ubicación estarán limitadas por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad o contratar a otra persona para que lo haga por usted. Si tiene la intención de administrarlo activamente usted mismo, no desea una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a conseguir que una administración de propiedades se encargue de ello, la proximidad es un problema menor.
Las 10 características principales a tener en cuenta
Echemos un vistazo a las 10 cosas principales que debe tener en cuenta al buscar la propiedad de alquiler adecuada.
1. Barrio
El barrio en el que compre determinará los tipos de inquilinos que atraerá y su tasa de vacantes. Si compra cerca de una universidad, es probable que los estudiantes dominen su grupo de inquilinos potenciales y podría tener dificultades para llenar las vacantes cada verano. Tenga en cuenta que algunas ciudades intentan desalentar las conversiones de alquiler imponiendo tarifas de permisos exorbitantes y acumulando burocracia.
2. Impuestos a la propiedad
impuestos a la propiedad varíen mucho en su área objetivo, y desea saber cuánto perderá. Los altos impuestos a la propiedad no siempre son algo malo, por ejemplo, en un gran vecindario que atrae a inquilinos a largo plazo, pero hay lugares poco atractivos que también tienen impuestos altos.
Esta informcion suele tenerlo por la mano los agentes inmobiliario, por lo cual es bueno asesorarse al respecto. Asegúrese de averiguar si es probable que aumenten los impuestos sobre la propiedad en un futuro cercano. Una ciudad en apuros financieros puede aumentar los impuestos mucho más allá de lo que un arrendador puede cobrar de manera realista en alquiler.
3. Escuelas
Considere la calidad de las escuelas locales si se trata de casas de tamaño familiar. Si bien lo que más le preocupa es el flujo de efectivo mensual, el valor total de su propiedad de alquiler entra en juego cuando finalmente la vende. Si no hay buenas escuelas cerca, puede afectar el valor de su inversión.
4. Crimen
Nadie quiere vivir al lado de un punto caliente de actividad criminal. La policía local o la biblioteca pública deben tener estadísticas de delincuencia precisas para los vecindarios. Verifique las tarifas por vandalismo y por delitos graves y menores, y no olvide anotar si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También es posible que desee preguntar sobre la frecuencia de la presencia policial en su vecindario.
5. Mercado laboral
Las ubicaciones con crecientes oportunidades de empleo atraen a más inquilinos. Para averiguar cómo califica un área específica para la disponibilidad de trabajo, consulte con la Oficina de Estadísticas. Si ve un anuncio sobre una empresa importante que se muda al área, puede estar seguro de que los trabajadores en busca de un lugar para vivir acudirán en masa. Esto puede hacer que los precios de la vivienda suban o bajen, según el tipo de negocio involucrado. Puede suponer que si desea tener esa empresa en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán.
6. Servicios
Recorra el vecindario y vea los parques, restaurantes, gimnasios, cines, enlaces de transporte público y todos los demás beneficios que atraen a los inquilinos. El Ayuntamiento puede tener folletos promocionales que le pueden dar una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios y propiedad privada.
7. Desarrollo Futuro
El departamento de planificación municipal tendrá información sobre los desarrollos o planes que ya han sido zonificados en el área. Si hay mucha construcción en marcha, probablemente sea una buena área de crecimiento. Tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían perjudicar el precio de las propiedades circundantes. Viviendas nuevas adicionales también podrían competir con su propiedad.
8. Número de listados o anuncios y vacantes
Si un vecindario tiene un número inusualmente alto de listados o anuncios, puede indicar un ciclo estacional o un vecindario en declive; debe averiguar cuál es. En cualquier caso, las altas tasas de desocupación obligan a los propietarios a bajar los alquileres para atraer inquilinos. Las bajas tasas de vacantes permiten a los propietarios aumentar los alquileres.
9. Alquileres promedio
Los ingresos por alquileres serán su pan y manteca, por lo que necesita conocer el alquiler promedio del área. Asegúrese de que cualquier propiedad que considere pueda soportar suficiente alquiler para cubrir el pago de su hipoteca , impuestos y otros gastos.
Investigue el área lo suficientemente bien como para calcular hacia dónde podría dirigirse en los próximos cinco años. Si puede pagar el área ahora pero se espera que aumenten los impuestos, una propiedad asequible hoy podría significar la bancarrota más adelante.
10. Desastres naturales
El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus ganancias, por lo que necesita saber cuánto le costará. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, los costos de la cobertura del seguro pueden reducir sus ingresos por alquiler.
Obtener información
Las fuentes oficiales son excelentes, pero querrá hablar con los vecinos para obtener la primicia real. Hable con inquilinos y propietarios de viviendas. Los inquilinos serán mucho más honestos acerca de los aspectos negativos de un vecindario porque no invierten en él. Visite el área a diferentes horas en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.
Elegir una propiedad
La mejor propiedad de inversión para principiantes es generalmente un piso. Los pisos son de bajo mantenimiento porque la comunidad de propietarios se encarga de las reparaciones externas, dejando que usted se preocupe por el interior. Los pisos, sin embargo, tienden a obtener rentas más bajas y se aprecian más lentamente que las viviendas unifamiliares.
Las casas unifamiliares tienden a atraer inquilinos a largo plazo. A veces se piensa que las familias o las parejas son mejores inquilinos que las personas solteras porque existe la percepción de que las familias podrían ser financieramente estables y pagar el alquiler con regularidad.
Cuando haya reducido el vecindario, busque una propiedad con apreciación y un buen flujo de efectivo proyectado. Consulte las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como las que están a su alcance. Los bienes raíces a menudo se venden por debajo de su precio de cotización.
Mire los precios de lista de otras propiedades y verifique los registros de la ciudad para conocer los precios de venta finales para tener una idea de cuál es realmente el valor de mercado en un vecindario.
Para el potencial de apreciación, busque una propiedad que, con algunos cambios cosméticos y renovaciones menores, atraiga a los inquilinos que pueden pagar rentas más altas. Esto también aumentará el valor de la propiedad si decide venderla después de algunos años.
Por supuesto, para asegurar una empresa rentable es importante comprar una propiedad a un precio razonable. La recomendación para la propiedad de alquiler es pagar no más de 12 veces el alquiler anual que espera obtener.
Determinación de la Renta
¿Cómo se determina la renta potencial? Vas a necesitar hacer una conjetura informada. No se deje llevar por suposiciones demasiado optimistas. Establecer el alquiler demasiado alto y terminar con una unidad vacía durante meses reduce rápidamente las ganancias. Comience con el alquiler promedio del vecindario y trabaje desde allí. Considere si su lugar vale un poco más o un poco menos, y por qué.
Para averiguar si el número de alquiler funciona para usted como inversionista, calcule cuánto le costará realmente la propiedad. Reste su pago hipotecario mensual esperado, los impuestos sobre la propiedad divididos por 12 meses, los costos del seguro divididos por 12 y una asignación generosa para mantenimiento y reparaciones.
No subestime los costos de mantenimiento de la propiedad. Estos gastos dependen de la edad de la propiedad y de cuánto mantenimiento planee hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos trabajo que uno más antiguo. Un apartamento en una comunidad de jubilados probablemente no estaría sujeto a la misma cantidad de daños que una vivienda universitaria fuera del campus.
Hacer sus propias reparaciones reduce considerablemente los costos, pero también significa estar disponible las 24 horas del día, los 7 días de la semana para emergencias. Otra opción es contratar una empresa de administración de propiedades, que se encargaría de todo, desde inodoros rotos hasta cobrar el alquiler cada mes. Espere pagar alrededor del 10% de los ingresos por este servicio.
Si todas estas cifras salen parejas o, mejor aún, con un poco de dinero, ya puedes pedirle a tu agente inmobiliario que te presente una oferta.
Hacer la compra
Los bancos tienen requisitos de préstamo más estrictos para las propiedades de inversión que para las residencias principales. Asumen que si los tiempos se ponen difíciles, las personas están menos dispuestas a poner en peligro sus hogares que una propiedad comercial. Esté preparado para pagar al menos del 20 % al 30 % por un pago inicial, más los costos de cierre. Haga que un profesional inspeccione minuciosamente la propiedad y que un abogado de bienes raíces revise todo antes de firmar.
No olvide pagar un seguro. El seguro para inquilinos cubre las pertenencias del inquilino, pero el edificio en sí es responsabilidad del propietarioy el seguro puede ser más costoso que para una casa similar ocupada por el propietario. Los intereses hipotecarios, el seguro y la depreciación de la propiedad son todos deducibles de impuestos hasta cierto monto.
El resultado final
Cada ciudad tiene buenos vecindarios y cada vecindario tiene buenas propiedades. Se necesita mucho trabajo de campo e investigación para alinear ambos. Cuando termine de encontrar su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas estén lo suficientemente saludables como para que pueda esperar a que la propiedad comience a generar efectivo.
